Dados demográficos e imobiliários dos bairros nobres

Esta página reúne, em tabelas, os números que usamos em toda a revista: população e área dos distritos pelo Censo de 2022, remuneração média dos empregos formais e preço do metro quadrado de venda e de aluguel por bairro, sempre com a fonte e a data. Os bairros que cobrimos não são unidades oficiais; por isso, os dados demográficos aparecem por distrito, a divisão usada pela Prefeitura e pelo IBGE, e os dados de preço aparecem por bairro, como os publicam os índices de mercado.

População e área por distrito

Usamos sete distritos de referência, que cobrem os 14 bairros da revista. Cada bairro está dentro de um desses distritos ou dividido entre dois: a Vila Madalena, por exemplo, se reparte entre Pinheiros e Alto de Pinheiros, e a Cidade Jardim integra o distrito do Morumbi.

| Distrito | População 2010 | População 2022 | Variação | Área (ha) | Moradores por hectare | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Jardim Paulista | 88.692 | 81.859 | -7,7% | 618,61 | 132,33 | | Itaim Bibi | 92.570 | 101.452 | +9,6% | 1.002,56 | 101,19 | | Pinheiros | 65.364 | 65.145 | -0,3% | 831,86 | 78,31 | | Alto de Pinheiros | 43.117 | 37.359 | -13,4% | 746,11 | 50,07 | | Moema | 83.368 | 81.899 | -1,8% | 907,87 | 90,21 | | Campo Belo | 65.752 | 71.058 | +8,1% | 877,29 | 81,00 | | Morumbi | 46.957 | 43.690 | -7,0% | 1.148,88 | 38,03 | | Sete distritos | | 482.462 | | 6.133,18 | 78,66 | | Município de São Paulo | 11.253.503 | 11.451.999 | +1,8% | 152.722,51 | 74,99 |

Três leituras saltam da tabela. A primeira é que os distritos de casas perderam moradores entre 2010 e 2022: Alto de Pinheiros (-13,4%), Jardim Paulista (-7,7%) e Morumbi (-7,0%), movimento que costuma acompanhar áreas consolidadas, com famílias menores e menos lançamentos. A segunda é que os distritos que mais receberam lançamentos verticais cresceram: o Itaim Bibi ganhou quase 9 mil moradores e passou a ser o mais populoso do grupo, e o Campo Belo cresceu 8,1%. A terceira é a densidade: o Jardim Paulista, com prédios junto à Paulista, tem mais de três vezes a densidade do Morumbi. Os números de 2022 vêm de agregados preliminares do IBGE por setor censitário, compilados pela Prefeitura.

Renda: o que há de dado oficial

O Censo de 2022 ainda não tem, nas tabelas que consultamos, a renda domiciliar por distrito. O dado oficial disponível é a remuneração média mensal dos empregos formais da Relação Anual de Informações Sociais (RAIS), do Ministério do Trabalho e Emprego, referente a 2023 e compilada no Mapa da Desigualdade 2025 da Rede Nossa São Paulo. Atenção: ele mede o salário médio dos empregos localizados no distrito, e não a renda de quem mora ali.

| Distrito | Remuneração média dos empregos formais (RAIS 2023) | | --- | --- | | Itaim Bibi | R$ 8.274 | | Alto de Pinheiros | R$ 8.115,83 | | Moema | R$ 8.051,14 | | Jardim Paulista | R$ 6.721,31 | | Pinheiros | R$ 5.945,02 | | Campo Belo | R$ 5.822,23 | | Média dos distritos da cidade | R$ 3.598,55 |

O Itaim Bibi teve a maior remuneração média da cidade nesse levantamento. O Morumbi não aparece na reportagem que consultamos, e por isso não entra na tabela.

Preço do metro quadrado de venda

O Índice FipeZAP, calculado pela Fipe a partir de anúncios, é a principal referência pública de preço por bairro. Há duas leituras recentes, com recortes diferentes de bairro:

| Bairro | m² de venda | Referência | | --- | --- | --- | | Vila Nova Conceição | R$ 27.293 | FipeZAP, ranking de 2025 | | Cidade Jardim | R$ 25.109 | FipeZAP, ranking de 2025 | | Jardim Paulistano | R$ 24.498 | FipeZAP, ranking de 2025 | | Itaim Bibi | R$ 19.990 | FipeZAP, julho de 2026 (+3,9% em 12 meses) | | Vila Olímpia | R$ 19.378 | FipeZAP, ranking de 2025 | | Pinheiros | R$ 18.302 | FipeZAP, julho de 2026 | | Jardim Europa | R$ 18.085 | FipeZAP, ranking de 2025 | | Jardins | R$ 17.833 | FipeZAP, julho de 2026 | | Berrini | R$ 17.595 | FipeZAP, ranking de 2025 | | Moema | R$ 16.349 | FipeZAP, julho de 2026 (+5,1% em 12 meses) | | São Paulo (média) | R$ 12.099 | FipeZAP, julho de 2026 (+3,7% em 12 meses) |

No segmento de alto padrão, a Brain Inteligência Estratégica apurou, no segundo trimestre de 2026, R$ 46.566 por metro quadrado na Vila Nova Conceição, R$ 43.213 nos Jardins, R$ 42.413 no Jardim Europa, R$ 31.218 no conjunto Alto de Pinheiros e Pinheiros e R$ 30.723 na Vila Olímpia. Esses valores consideram apenas unidades acima de R$ 2 milhões e explicam a diferença em relação ao FipeZAP, que mede o estoque inteiro.

Preço do metro quadrado de aluguel

| Bairro | Aluguel por m² (julho de 2026) | | --- | --- | | Vila Olímpia | R$ 116,50 | | Jardim Europa | R$ 113,20 | | Brooklin | R$ 109,30 | | Pinheiros | R$ 105,40 | | Vila Nova Conceição | R$ 99,20 | | Campo Belo | R$ 95,40 | | Moema | R$ 90,30 | | Itaim Bibi | R$ 88,90 | | São Paulo (média) | R$ 75,20 |

Os valores são do índice de aluguel de um grande portal imobiliário. No mesmo levantamento, o Alto de Pinheiros teve a maior alta da cidade em doze meses, de 46,2%. No ranking FipeZAP de 2025, a Cidade Jardim aparecia com o aluguel mais alto, R$ 120 por metro quadrado.

Como ler estes números

Índices de anúncio mostram o preço pedido, e não o preço fechado; a diferença costuma ser relevante no alto padrão, em que cada imóvel tem características únicas. Para avaliar um imóvel específico, nós cruzamos o índice do bairro com as transações registradas, os anúncios comparáveis da mesma rua e o estado de conservação. As páginas de cada região, como o núcleo do luxo, Pinheiros e Alto de Pinheiros, a Zona Sul executiva e Morumbi e Cidade Jardim, trazem esses dados em contexto.

Nós, da Grando Soluções Imobiliárias, atualizamos esta página quando saem novas edições dos índices e atendemos cada bairro com parceiros locais.

Informações verificadas em 01/11/2026. Encontrou algo desatualizado? Avise a nossa equipe.